令人不解的是

2021-01-10 07:44

令人不解的是,这块土地的交易时间恰恰发生在中央“绝不能让房价反弹”的表态之后。在笔者看来,开发商之所以继续争夺地王,除了地方微调、信贷政策、楼市回暖等原因外,还有三个重要原因值得深刻反思。

其一,虽然“绝不能让房价反弹”犹如一盆冷水泼向了正在回暖的楼市,但要想不让房价反弹,要想影响市场预期,更需要具体的有效措施。如果有关方面继续坚持现有的调控政策,不出台务实的新政策,恐怕房价反弹的速度更快,诞生的地王更多。希望有关方面不能停留于关注地王,而是要动真格。

其三,开发商或许是“钱多人傻”。拿走北京新地王的这个开发商,之前开发过天价楼盘“钓鱼台七号院”等项目,虽然是民企,但财大气粗。但是,钱再多也应该要学会花。尽管高端住宅利润率高,但要意识到,中央鼓励的是中低价普通商品房,市场更需要这类房子如果不以政策、市场为导向,意味着有一定的开发风险。

经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争,被称为“准地王”的北京海淀万柳地块拍卖7月10日落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄,这一价格折合楼面价约4.42万元/平方米,刷新了北京单价地王的纪录(7月11日《京华时报》)。

任何一块土地的拍卖结果,既与时间、地段、出让政策、竞拍者、竞争程度有关,也与楼市走势、政策大环境有关。显而易见,无论是北京新地王还是广州新地王,都是楼市回暖下的“蛋”。一方面,楼市回暖给了开发商信心。“46轮竞价+300多轮竞争”就可见该地块竞争比较激烈,说明开发商信心也回暖了。即便拍卖价折合楼面价约4.42万元/平方米,开发商也认为能卖出去。另一方面,楼市回暖的背后是降准、降息释放的流动性,再加上开发商回笼资金多了,所以,敢以天价来拿地。

就在6月18日,恒大地产以13.22亿元的天价拍下广州市中心一块商业用地。这一远超市场预期的价格,将广州地王价格刷新提升了近一倍,引发了对房地产市场走势的广泛猜测。而今,北京新地王刷新全国纪录必然会引发更多猜测。因为地王的再现不只是土地价值的反映,土地市场的晴雨表,更是楼市冷暖的温度计。

其二,地方政府没有防范地王。据悉,20个重点城市上半年土地收入减少四成,北京创五年最低。显然,地方政府希望看到地王,因为地王不仅能直接增加政府收益(如北京新地王让政府收益超过23亿元),而且能够拉高周边区域地价,具有示范效应,带来更多土地收入。其实,如果地方政府想防范地王很简单,比如,把地块切小分批出让。

据悉,这一地块的拍卖,不仅单价刷新了北京及全国纪录,地块溢价率40%,政府收益超过23亿元;而且,据说该地块还引起了国土部、住建部、国资委等多个中央级部委的关注央企或退出或不举牌,就是由于国资委干涉的缘故。多部委高度关注,是为防止地王再现误导市场预期。然而,权威部门关注却未能改变结果。

值得注意的是,楼市回暖带来的不仅是地王,还有违法用地也卷土重来。而且,在争夺地王的同时,开发商囤地现象也让人忧虑,比如,汤臣集团在上海囤地18年、九龙仓在上海拿地19年均未开工。